TAXA DE OCUPAÇÃO E COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

November 15, 2021

A Taxa de ocupação (TO) juntamente com o Coeficiente de aproveitamento (CA) são parâmetros exigidos em qualquer lei de zoneamento municipal.

Mesmo sendo cálculos muito simples, erros nesta etapa podem causar prejuízos imensos, então é essencial que todo profissional os dimensione corretamente.

Mas não se preocupe, vou explicar detalhadamente como realizar esses cálculos para que você não fique com nenhuma dúvida, acompanhe!

O QUE É TAXA DE OCUPAÇÃO?

A taxa de ocupação consiste no percentual da área que uma construção ocupa em relação a área total de um lote (terreno)

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Utilizada como um instrumento de controle do crescimento urbano, a taxa de ocupação é amplamente empregada em leis de zoneamento e planos diretores municipais.

Importante destacar que ela só se aplica ao plano horizontal do lote, portanto, não limita a altura da construção ou o número de pavimentos, contanto que os pavimentos superiores não possuam elementos que ultrapassem os limites do pavimento inferior.

Além disso, também podemos consultar normas técnicas da ABNT, como a NBR 6505 - Índices urbanísticos ou a NBR 16663-1 - Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos.

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Desta forma a Taxa de ocupação estabelece um limite de ocupação dos terrenos de cada área da cidade ao longo dos anos, limitando o quanto poderá ser construído em cada lote.

COMO CALCULAR A TAXA DE OCUPAÇÃO?

Para calcular a taxa de ocupação temos que identificar a relação entre a área total do terreno e a área da projeção da edificação, que costuma ser expresso em porcentagem.

Devemos então dividir o valor da área da projeção da construção pela área do terreno.

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Vamos para um exemplo prático. Considere uma edificação com uma área projetada de 120 m² e um terreno com área total de 230 m². 

Ao dividir o valor de 120 m² por 230 m², temos como resultado 0,52, que ao ser expresso em porcentagem, resulta em 52%.

Ao desenvolver um projeto arquitetônico é necessário consultar a legislação do município onde a construção será realizada, que estabelece o valor máximo da taxa de ocupação (TO).

Cada município conta com diferentes fatores na hora de determinar o valor da taxa de ocupação, que podem ser consultados no plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e no código de obras.

Normalmente estas informações são facilmente obtidas no site da prefeitura ou mesmo entrando em contato com a secretaria de obras do seu município.

O QUE ENTRA E O QUE NÃO ENTRA NA TAXA DE OCUPAÇÃO?

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Mesmo sendo um cálculo muito simples, é normal surgirem uma série de dúvidas, principalmente relacionadas há alguns elementos que podem ou não serem contabilizados dentro da taxa de ocupação.

O que geralmente causa essa confusão são as diferenças na legislação adotada pelas prefeituras, que pode ser variar de acordo com o município e a região, mas podemos citar alguns itens que não são contabilizados como:

  • Áreas abertas como piscinas;
  • Passeios;
  • Sacadas;
  • Áticos;
  • Marquises.

Lembrando que é importante conferir estas informações no código de obras do município em que será realizada a obra.

O QUE É COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO?

O coeficiente de aproveitamento representa quantas vezes se pode construir em relação à área total do terreno.

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Inicialmente pode soar um pouco confuso, mas vamos usar um exemplo simples. Considere um terreno de 250 m².

Em um primeiro momento, pensamos que o máximo que se pode construir são os 250 m² existentes, porém ao se considerar a verticalização da construção, podemos chegar a valores muito maiores do que os 250 m².

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O valor permitido de coeficiente de aproveitamento varia conforme a zona em que o terreno está inserido dentro de um município, onde temos:

  • Coeficiente de aproveitamento básico: potencial gratuito do lote, que com exceção de algumas áreas de preservação, costuma ter o valor igual a 1,0.
  • Coeficiente de aproveitamento máximo: valor limite que não pode ser ultrapassado, sendo que sua utilização depende de um pagamento de contrapartida financeira para a prefeitura, chamado de outorga onerosa.

Após identificar a área computável, temos as informações necessárias para calcular o coeficiente de aproveitamento, então vamos aprender como realizar o cálculo!

COMO CALCULAR O COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO?

Para calcular o coeficiente de aproveitamento temos que identificar a relação entre a área total do terreno e a área construída computável.

Com essas informações, devemos então dividir a área total edificada (computável) pela área total do terreno.

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Vamos a um exemplo prático. Considere um terreno com área total de 25 x 10 metros, que resulta em 250 m².

Neste mesmo terreno temos uma edificação com as dimensões de 5 x 12 metros para cada um dos seus 5 pavimentos. Desta forma cada pavimento tem 84 m², que multiplicado pelos 5 pavimentos nós temos uma área total de 420 m².

Para identificar o coeficiente de aproveitamento, devemos dividir a área total construída, 420 m² pela área do terreno, 250 m², obtendo o coeficiente de aproveitamento de 1,68.

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Identificamos então que o coeficiente de aproveitamento desta edificação é de 1,68. 

Agora basta consultar o código de obras do município para saber se a sua edificação atende ao coeficiente de aproveitamento estipulado pelo município para a região onde o seu terreno está localizado.

TODA ÁREA COBERTA CONTA COMO ÁREA CONSTRUÍDA?

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A área construída de uma edificação é um fator crucial para o cálculo da taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento, porém temos que levar em consideração as áreas computáveis e áreas não computáveis da sua obra.

Áreas computáveis são as áreas cobertas da edificação conforme a natureza descrita a seguir:

  • Áreas privativas - cômodos, apartamentos ou depósitos em qualquer pavimento;
  • Circulações - verticais ou horizontais (corredores, áreas comuns, escadas, etc);
  • Áreas de uso comum - áreas de apoio fora da edificação.

Terraços, áreas de lazer, estacionamentos, portarias, saliências (marquises, beirais, pergolados, churrasqueiras, entre outros, a princípio não são computáveis, porém isso pode mudar de acordo com a legislação de obras de cada prefeitura.

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CONCLUSÃO

A taxa de ocupação (TO) e o coeficiente de aproveitamento (CA) são parâmetros presentes nas leis de zoneamento e plano diretor de qualquer município.

Devemos ter atenção à legislação do município, para identificar corretamente as áreas computáveis, item indispensável para o cálculo.

Estas são informações que devem ser consultadas antes de se iniciar um projeto e devem ser corretamente calculadas, evitando problemas mais sérios durante o desenvolvimento do seu projeto.

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SOBRE O AUTOR

Luis André
Mestre em arquitetura, designer de produto e professor, compartilhando conteúdo profissional dos principais softwares de arquitetura a mais de 10 anos.
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